■ 記者呂郁青／台北報導【2005/10/31 經濟日報】
第一宗不動產資產信託（REAT）創始機構嘉新水泥，不惜放棄低利融資成本，提前償還本金，解除契約。主要原因是業主看壞未來房市景氣。
不動產證券化的概念是，不動產業者把不動產切割成小單位的受益證券，賣給投資人先取得現金，具備活化資產的功能。
不動產證券化上路以來，共發行了六件REAT，規模總計113.8億元。REIT方面則有二件發行、四件申請中，規模已達423.6億元。目前，REIT的規模是REAT的近四倍，而且還有近十家業者摩拳擦掌有意發行REIT。
為什麼REIT大受歡迎，REAT卻冷到冰點？答案是看壞房地產景氣。
曾主辦不動產證券化的金融機構分析，嘉新水泥去年跟投資人以發行債券方式，融資取得現金20餘億元，當時利率水準環境仍低，嘉泥等於是鎖定七年長期低利跟投資人借款。此時，放棄低利融資轉而全部出售，最大原因應是看壞房地產未來七年走勢。
REAT又分融資型與賣斷型，嘉泥發行的就是融資型的REAT，債券性質的REAT，發行機構需要到期償還本金，融資型REAT對於財務報表改善不大，而且籌資效果只有建物的五成。
也就是說，不動產業主看壞房地產未來價格，如果未來七年不動產價格掉到剩下現在的一半，不動產業主仍然要以現在發行證券化的履約價，向投資人買回受益證券，等於是賠錢的生意，對於不動產業主很不利。
因此，今年6月以來，各大證券化主辦銀行都找不到願意發行REAT的不動產業主，許多不動產業主都不願意冒長期風險，在房價高峰發行REAT。
反而是REIT，因為是屬於股權性質，不動產業主到期不需償還本金，發行時，不動產業主就可以認列資本利得、提高資產報酬率（ROA），籌資效果約70%至80%的水準，又比REAT高，因此大受不動產持有者的歡迎。
同樣的不動產證券化，一樣可以讓不動產業者把不動產變成資金活水，但是因為對不動產未來走勢看壞，卻有一冷一熱的差別。
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