2005-11-08 15:52／WINNER贏家月刊提供
台灣房地產景氣是否復甦？應如何介入？由贏家月刊所舉辦的座談會，邀請了遠雄集團董事長趙藤雄與香港商戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立進行對談。
對許多人來說，台灣房地產的漲落好比一場夢，在經濟起飛的時代，房地產一日數價的飆升，曾讓很多人笑得合不攏嘴；但在經濟成長率下滑的時候，它則讓人身陷 「套房」難以脫身。近幾年來，台灣房地產市場景氣，一直讓業者覺得很悶，今年以來似乎露出一線曙光，房產市場是否已經開始回溫？◎顏：市場「春天依舊，花 卻不會開」戴德梁行台灣區總經理顏炳立首先表示，以最近各平面媒體房地產廣告不斷增多的情況來看，房地產商為炒熱市況，正在賣力演出，求的只是「出貨」兩 個字。
顏炳立坦言：「今天台灣的房產市場叫做『山腰市場、山頂價格』，即市場上有買氣、有需求，但一問價格卻是高高在山頂。就像有些房子只是舊屋，經過裝潢後就 可高價賣出一樣，所以我覺得目前房地產的售價是不太合理的。」「少數地區的房價漲得令人嘆為觀止。」顏炳立笑著說：「 2年前有朋友問我：『台北哪裡的房子還有成長空間？』我說是內湖區，當時房價還在30萬元而已，加上當地有捷運經過，所以有補漲空間，結果今天居然已經賣 到每坪40萬元，而且也能賣掉。還有，中山北路馬偕醫院對面每坪開出60萬元，八德路四段以前賣38萬，現在要賣到48萬，購屋人需要花這樣的代價嗎？我 覺得價錢是高得太離譜了。」他也表示，所謂的「景氣」與「買氣」是容易混淆的概念。「1坪10萬1個人買，11萬3個人買，12萬5個人買，那叫景氣；如 果10萬1個人買，9萬3 個人買，8萬5個人買，那叫買氣。今天台灣除了少數地區、地段的房子可常保高價之外，整體應該說是有買氣而已，真正的好景氣並不算來到。市場是『春天依 舊，花卻不會開』。」◎趙：房地產春天已到不過，一樣同是熟悉房地產的業界人士，素有「廠辦大王」之稱的遠雄集團董事長趙藤雄卻有不同於顏炳立的看法。
趙藤雄先以台灣和國際房市情況做說明，他表示，台灣整個國家的財富當中，房地產就佔了 7成，在世界其他國家中，房地產的財富更經常占到國家財富的 2/3，所以房地產市場的變化是值得大家關心的。
先看看英國，本身工業化已有300年，但它的房地產竟然可以連漲12年，每年漲幅都在15~20％。至於台灣，「房地產大戰」發生在民國76~79年，由於台幣兌美元從32塊升值到26塊，境外熱錢不斷湧入，讓房地產一下子漲了7、8倍。
趙藤雄回憶：「民國61年，我在台北景美蓋房子時，當時每坪才賣 6,000元，等到民國79年，每坪已經要32、33萬元，短短18年就漲了50幾倍。」民國79年之後，那時台灣 1年所需要的房子僅約10萬戶左右，但當時的建造卻達到 22~25萬戶，並持續了2、3年。由於政府擔心新房地產景景氣過熱，各種抑制措施相繼出籠，於是房地產熱潮就DOWN下來了。
趙藤雄說：「之後，又碰到亞洲金融風暴，台幣又不貶值，房地產價格於是遭到腰斬，台灣地產約剩下3、4成，就連大台北地區也僅剩 7成左右，整個房地產的財富只剩下一半，所以台灣房地產價值變成全世界最低。而與此同時，全世界其他國家的房地產卻都在上升，如歐洲、加拿大、澳洲每年幾 乎都是漲10%。」趙藤雄表示，民國92年時，很多同業認為房地產會再跌下去，但他認為，今後房地產的景氣雖要審慎看待，不過房地產最壞時節已過去，「春 天已經來了」，未來10年，台灣的房地產平均會以 5~10%的速度上漲。他說：「事實證明，近年來都市地區都漲超過10％以上。」◎三通是推動台灣房產的動能？「沒有GDP就沒有房市場的振起」，目前是 資金在全球流動的一個時代，看房地產不能再單純以台灣來看。今天回頭看看，帶動台灣房地產起飛的下一波「動能」到底是什麼？「我看不出台灣在最近的未來還 有什麼產業可以作為經濟再度起飛的動能。」顏炳立坦言：「以最具有指標意義的台北101為例，這3年內租出10,000多坪，但其中境外人士來租101的 占有多少坪呢？答案是1,000坪不到，這才是隱憂，證明大多數租出去的坪數只不過是在島內做移轉而已。」趙藤雄則表示，兩岸三通與政治的因素多少會影響 房地產價格，但不論是怎樣的政治因素，台灣房價也不可能會變成全球最低的房價，加上台灣的經濟戰略位置在全世界也不錯，會跌的空間有限。
他說：「我認為台灣的房地產未來10年絕對不只漲 1倍，10年漲1倍不過是恢復民國79年的水準而已。」「如果大陸真能和平崛起，對台灣經濟沒有理由不好。
台灣人到大陸買了差不多40萬戶的房子，但大陸到台灣買房的卻寥寥可數，其實他們對台灣房地產很有興趣。
」趙藤雄透露：「像2004年台灣總統大選前，我認識的某位大陸數一數二的房地產公司總裁就曾向我表示，如果選完後一切平安，兩岸關係穩定，他們原則上一 次就要拿 250億人民幣來台灣購買房產。如果兩岸能三通，我相信3年內房價就可漲上1倍。」目前看來，三通已成為刺激台灣房地產再度起飛的法寶，但由於這其中牽涉 到太多不確定的多邊政治因素，顏炳立對此看法保守。
「中資會不會來台灣，過去 5年都有人到處在講，但實際上是『只聞樓梯響』，今年看來也是不會進來。」顏炳立強調：「中資要進來還得問「中南海」的領導才行，台灣畢竟不是香港，政治 問題如果沒有解決，資金怎麼會進來？中共怎會開放它的國營企業來台灣買房子呢？目前中共肯有限度的開放觀光就已經不錯了。」◎投資大陸房產要找城市由於兩 岸開放交流已有近20年，不少台灣人也跑到大陸置產，趙藤雄、顏炳立兩位也分別對投資大陸房市發表看法。
趙藤雄表示，大陸房地產如果沒有進行宏觀調控的話，市場過熱，房價漲得貴，其實並不是進去的好時機，現在才可以進去。他說：「大陸由於是人治社會，政府要 抑制房產的手段有很多，如不批執照與土地、銀行不給貸款，或是扣營業稅等。但這樣反而好，它的房產未來是會在穩定中發展。台灣人如果要投資或買房，選擇城 市比較安全一些。」顏炳立也認為，台灣人到大陸買房，要找大城市，儘量不要找郊區或偏遠的地方。他說：「如果一個房地產的報酬率有20％，就可以下手買，但如果只有8%就不要看，因為大陸的土地全屬國有，你買的只是地面上的使用權，而非土地的永久擁有權，8%的報酬率在台灣還可以，但在大陸卻不合算。」對於今年有意在台灣買房的購屋者，顏炳立建議，「政策決定市場、市場決定價格」，儘管原則上，任何時間、任何地點都可以去買房子，但對不合理的價格就不要去碰。購屋者應謹記以下要點：「價格不對不買，時機不對不買、環境不對不買」，就算有錢也不要買。
「今年我看不到有特殊的個案或特殊事件可以買房子，因此今年買房原則上應該要『戒急用忍』。」顏炳立說：「但如果你想要的環境和你希望的價格出現時，那就 買吧，不要等。」他強調，環境好壞決定房產價格，像有些業者賣預售屋只是在喊一個夢，但是很多年輕人往往會因為「擁有這個夢的憧憬」常會勝於對房價的合理 判斷，因此付出高昂代價，所以今年購房需要更謹慎。 新聞來源：鉅亨網
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